부동산을 운영하면서 계속해서 바뀌는 법들이 많아서 헷갈릴 경우가 참으로 많습니다. 오늘은 공인중개사법 중개대상물 확인 설명서랑 임대차 계약 시 설명 의무에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
모든 내용들은 공인중개사법에 나와 있은 내용을 위주로 간단하게 설명하려고 합니다. 공인중개사는 부동산 계약이 체결되고 계약서를 작성할 때는 매수인이나 임차인에게 아래에 관한 사항들을 빠짐없이 설명해야 합니다.
공인중개사법 확인설명서
그중에서도 해당 부동산에 대한 입지나 권리 관계는 기본이며 각종 법령의 규정에 인한 거래나 이용 제한 사항들을 설명해야 합니다. 또한 공인중개사는 매도인이나 임대인에게 해당 부동산에 관한 각종 상태나 법적 문제가 있는지에 관한 자료들을 요청할 수 있습니다.
※ 또한 계약서 작성 시 개업공인중개사는 서명 및 날인해야 하며 혹시 소속 공인중개사가 계약을 진행했을 경우에는 소속 공인중개사 서명 및 날인도 꼭 하셔야 합니다.
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조 제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
④ 제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
공인중개사법 소유자 등의 확인
※ 중개업무중 개업동인중개사는 공인중개사법에 나와있는 대로 집주인한테 신분을 확인할 수 있는 증표 등을 제시할 것을 요구할 수 있습니다.
제25조의 2(소유자 등의 확인)
개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28.> [본조신설 2013. 6. 4.]
임대차 중개 시 설명의무
※ 임대차 계약 시 개업공인중개사는 주택임대차보호법에 따라 확정일자 부여기관에 정보요청을 할 수 있고 궁세징수법에 따라 집주인이 혹시 모를 해당 부동산에 관한 국세 및 지방세 열람을 신청할 수 있습니다.
제25조의 3(임대차 중개 시의 설명의무)
개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
2. 「국세징수법」 제109조 제1항ㆍ제2항 및 「지방세징수법」 제6조 제1항ㆍ제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항 [본조신설 2023. 4. 18.] [시행일: 2023. 10. 19.] 제25조의 3
이렇게 개업공인중개사는 거래 안전을 위해 거래에 필요한 사항들을 집주인이나 해당 기관에 각종 자료들이나 정보 요청을 할 수 있으며 이런 사항들을 확인 후 매수인이나 임차인에게 확인설명서에 적시하고 확인설명을 해주어야 합니다.
만약 부동산 매도인이나 임대인이 각종 자료 제출을 거부할 경우 그에 맞게 개업공인중개사는 자료 제출 거부에 관한 사항들도 매수인이나 임차인에게 설명해 주어야 합니다.
공인중개사법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문 (law.go.kr)
공인중개사법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문
공인중개사법 [시행 2023. 7. 2.] [법률 제19423호, 2023. 6. 1., 일부개정]
www.law.go.kr
※ 확인설명서나 임대차 계약 시 더 알아야 할 사항들은 위에 올려 드린 공인중개사 법을 참고하시기 바랍니다.
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